资金最早2022年3月备齐～所以大至买房时间在2022年，上半年下半年均可，不着急 首套首贷，现金流有限120-130w左右，打算买总价300w左右的，注定是个小户型～自住，未来有置换打算，希望楼龄新点 两个地区都看了一些房源，有些分析，但能力不足，想不清楚，希望大家帮忙分析，辛苦～谢谢！

北五环：以望京为目标，周边有更合适的也希望大家推荐 优势：学区好，据说比较保值，离男生近 劣势：房源极其有限，星源国际办公租户多，点击未来听说没有燃气～其他都是90年代老房子不好置换，或者买个小的，占学位，在附近租房住？

东五环：定福庄，管庄附近，常营涨起来了，感觉有点买不起了～ 优势：离女生近，楼龄新的比较多 劣势：学区不好，好像不如望京保值 40-50平大部分总价260～310w，和望京的小户型差不太多，但是房源多（楼层，朝向之类的可选）

纠结在于未来孩子可以通过其他方式上个还行的学校，但是变数大，政策，事情发展不见得尽如人意～没有望京的学区房来的稳妥。但望京合适的房子楼龄新的很影响居住（没燃气，办公出租人员杂等）适合住的楼龄老担心以后置换不行

或者仅从保值方面比较，哪个好呢？

这个价格东五环，望京五环里，定管常五环外，不是一码事。反正以后要卖，眼前当然是东五环。朝阳学区也就那么回事。

北边，因为北侧商圈已经成熟保值率高

北五环的望京板块项目是保值，但300万左右的预算只够在望京买很旧的一居室二手房，比较早的都是2007年建造的，自住不太合适。而且望京房价很多都在上涨，到了2022年3月才有300万的预算，到时候能否买的起属于未知数。

东五环的常营新房没有300万以下的，二手房倒是有，住欣家园西区、金隅丽景园有2室1厅1卫，比较新的都是2010年建造的，也不太新，而且常营学区一般化不建议购买。

300万的资金可以考虑次新、亦庄新城马驹桥板块，适合300万的预算。而相邻的台湖和亦庄河西板块，区域在售新房以限竞房为主，但是单价都是5万+，随便一套89平小三居，总价也要450万起。

就300万的买房预算而言，比较推荐首开集团开发的金悦郡，位于亦庄新城的马驹桥金桥科技产业基地内，参考均价37000元/m2，2室2厅1厨1卫 建面72m2总价目前约273.6万元左右，主卧带独立卫生间，生活方便。3室2厅1厨2卫户型建面87m2，总价约326万元，首付130万元左右，在你的资金范围内。

配套方面项目自建4000平米的幼儿园，上学方便。此外还有马驹桥中心小学、马驹桥学校、北京市通州区艺才小学、金桥小学、中芯国际学校、耀际学校、圣心国际双语幼儿园等学校。

驾车从项目出发经过漷马路到达六环，从六环可以直达城市副中心、国贸CBD，公共交通方面项目西侧有轨电车 T1 线已经开通，向北6站可达亦庄同仁医院，自住、工作通行方便。

因为项目预计2022年底带装修交付，2022年3月钱你到后可以先预定占位，就自住的体验来说，新房、次新肯定是比二手房好。针对你300万的预算来说，选房应该选资金范围内最合适的，而不是配套、学区最好的。如果你家里人口多，可以加把劲贷款直接上该项目的3居室，反正价格也差不多，一步到位，省去了以后卖房、出现买房的麻烦。

此外，因为你是首此购房，首套首贷是能得到的国家给予的最大、安全性最高、利息相对低的贷款，资格非常珍贵。因为在北京换房的成本比较高，建议在自己能力范围内把杠杆提到最高，一步到位。

（备注：文中项目信息，以开发商公布为准）

以上是针对您的提问作出的回答，如果还有其它诉求和疑问，想找更合适的项目、买房实操、资金问题可以加微信xuequ2018联系到我。

传言已久，二次土拍仿佛是刚刚落下帷幕，三次土拍终究还是都挂出来了，太阳宫的神级地块最后还是继续保持住了压箱底的状态，丰台纪家庙的地也留起来了，剩下的乏善可陈。

海淀压根不感兴趣，估计是今年的任务圆满完成了，丰台竟然只供出了一块王佐镇魏各庄的地块，河西青龙湖，嗐，那叫个什么湖啊。

三次土拍朝阳挑大梁，劲松F2地块会不会建成下一个珠江帝景呢？矬子里拔将军，东坝那么大一块地拆成三块，分化处理，减少未来像是天通苑那种同质化竞争的局面，可是这个车辆基地综合利用的名头，不交给京投可惜了。

总之三次土拍，凉凉凉。

题主最快也要明年上半年买房子了，时机上来看，到时候恰是小阳春亢奋之时，那会估计又是一个小周期顶部，那会可就比现在要纠结的太多了，现在房源多价格还不高，本来是个不错的机会。

可是这个预算呢，300万还要考虑学区的事情，真的大可不必。

朝阳好学校就那么几个，望京有啥学区呢，花家地小学很难排进第一批次小学的，更何况望京过去一年涨的可够瞧的，不要说三百万，就是五百万也挑不到啥好房子了。

三百万一居室？要么超级老破小，你还担心以后要置换有困难，还想沾点学区的光，那是不可能的。另一个就是像你所说的星源国际这种房子，商住杂处，居住环境极为一般，这房子啊，大盘的拖油瓶，没意思。

另一个方向，常营，挨着朝青这个仅次于望京的滚热板块，三百万也几乎选不到该板块内部的主流房子，相比之下确实房子新很多。

住欣家园这种2010年的塔楼，315万还能够得到个两居室，两居就比一居强，挨着常营体育公园，公园西边就是天街，住欣家园东边一点就是草房站，300多万还想要啥呢。

要说这个预算哪里是主流呢？就是我一直说的顺义仁和那几个房子，新房，真正现代的好户型，顺义R4线建设节奏还是很快的，你们俩忍几年，或者租个房子凑活着，以后仁和接上轨交了，去望京和朝青也就不算特别的远。

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看到楼主的需求：

1、星源国际我不主张，星源国际有的楼层是共用卫生间。题主也说了，有很多办公的。但只有这些楼层，价格相对较低，但是居住不舒服。现在估计大多数人已经习惯了私人空间，特别是如厕，沐浴这些比较私密的事情。

2、望京的学校：首师附和陈经纶，这两个学校都不错。但望京目前的购买线划在500万以上，低于此数的，我都不建议您在望京买 。不是买不到，而且居住不舒服且，未来不好出手。

3、管庄和常营，目前价格也不错，我本人住管庄，老实说这边也有点小乱，更关键的是，没什么好学校。300万的预算，在管庄这边老破小大约50-60平两居宿舍楼也有，不过您再出手就有点困难了。

4、东五环，还是建议您考虑通州，特别是副中心。目前由于双限，通州的房价还不高，二手房均价4.5万左右，一手房6-7万； 比管庄低20%以上。关键是副中心未来发展会非常好，现在北京户口非通州户籍只能首套买通州。

5、按照总价300万左右的预算可以买哪里

以上是东五环-东六环副中心适合您需求的房子，最后一列是对应的学校。潞河中学是北京市重点，通二是区重点。都不错。而且居住品质更好，无论是从房产增值的成长性，还是给孩子未来的成长空间，真的都比望京好多了。

好好利用您的购房资质，在北京，最有价值的就是它了。

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