没有那么多急用钱大降价的房子，整体的成交量就很小，整体的成交很小，再加上国内房地产的舆论，其他的房东，他们就觉得，自己的房子，还有希望。

很多房产专家，都说，赶紧把小城市的房子卖了，跑到大城市去，小城市的房子不值钱了，他们的粉丝里面，不少都是小地方的。可是到了实操层面，有多少小城市的人，真的舍得大降价把房子给卖了？

别说小城市的房子，很多都是自住的，就是投资买的房子，也有大把的人，不愿意割肉离场。

因为国内小城市的房价，在过去7年里面，涨幅不比一线城市差。

只是说，大家眼光都看着一线城市，不关注小城市，但是小城市的房价，在棚改去库存这一波之后，也跟着大涨了。

你就说湖北的襄阳，在2015年的时候，房价有现在这么高吗？还有陕西的咸阳，2015年的时候，房价才多少？四川的大凉山，山东的临沂，山西的晋中，河南的洛阳等等的，太多了。

现在一些人说让银行把买房的首付降到1成，或者零首付，他们觉得这样就能把楼市给拉起来了。

但实际这样，只能说是把楼市变的更加危险了。

大家想一个最基本的事情。

首付越低，是不是房贷就越多了，房贷越多，意味着你的收入就越高，而且因为房贷是每个月都需要还的，所以你的收入还必须要稳定。

想想一个工作，要满足高收入，还要稳定，你想想这个概率，有多低。

高收入，通常意味着高风险，万一你被裁员了，或者降薪了，还不起房贷了，怎么办？

或者说。

如果大家都是7成首付买房，那么现在全国还会那么多还不起房贷的人吗？7成首付买房，贷款3成，就算找个普通工作，也能还房贷了。

以前是小城市的人，把小城市的房子给卖了，然后带着个钱，去大城市买房，大城市把房子卖了以后，再拿着这个钱，去一线城市买房。

这过去的逻辑。

小城市的房子，大家觉得好卖吗？

如果说，小城市的房子，需要降价20%以上，才能卖出去，你说房东会不会一次性降那么多？

就算那些小城市的人，他们明明知道，现在楼市在降温，但是他们对自己所在城市的房价，还是非常有信心的。

彭叔之前到下面去的时候，到了一个贫困县，他们那的房价6000多一平， 当地的服务员工资才2000来块，彭叔问他们这么高的房价，不怕跌吗？他们说北京房价的不跌，他们这的房价就不会跌，上面一定会救楼市的。他们也承认房子不好卖，但是他们觉得房子不好卖，不卖不就行了，只要不卖，房子就没有降价，在他们心里面，房子还是那个价格。就只有那种急用钱的人，才会大幅度降价卖房。

可是三四五线城市的人，哪有那么多急用钱的人。。。

很多人说流出来的钱，肯定要有一个去处，不然钱怎么就没有。

但实际上，只要大家不负债，也就是不增加杠杆，钱就自动没了。

房地产为什么是一个货币的放大器，而不是蓄水池，就是因为房地产具备加杠杆的能力。你100万的钱，就能买一套300万的房子，银行那边给你批了200万贷款，你没有买这套房子的时候，社会上只有100万，但是你买了这套房子，社会上就有了300万。

这就是货币的放大器。

其实2022年，为什么大家感觉挣钱那么难，房地产也有一定的关系。

因为房价不涨，大家买房少了，这个货币无法放大。

当房价下跌的时候，或者说，房价不景气的时候，就是一个缩表的过程，也就是消灭货币的过程。

没有了房地产当杠杆，哪来的那么多钱呢？

这也是为什么，上面一定不会让房地产硬着陆的主要原因。

后果的确很严重。

只是说，当下的环境，就算房价不涨，如果工资不涨的话，光维持这个房价，就已经很吃力了。

各地又开始出现提前还贷了。

尽管不断的说，鼓励大家投资，消费，大家的行为，还是给出了回应。

直接就把房贷给还了。

本来这个钱，如果不还房贷，有可能就会用来消费，或者投资，不管这个钱怎么用，都肯定是要比还了房贷强。

但是大家信心不足，对未来的收入预期不好，对投资没有信心，就只有提起还贷了。

毕竟是无贷一身轻。

只是大家这么做，经济可就有点受不了了。

银行那边在拦着大家，想办法阻拦大家还房贷的速度，并不只是单单的一个说觉得损失房贷利息。

这背后的影响，才是银行真正不想让大家提前还房贷的原因。

彭叔说的通俗易懂一点。

假设，你现在手上有100万，你在银行里面也有100万的负债，这个时候，社会上的钱，就有200万，100万是你手上的活钱，另外100万，是银行的贷款，但你如果把你手上的100万，还给了银行，那么这个时候，你手上没有了100万存款，银行那边，也没有了100万贷款。你是无债一身轻了，但是社会上的钱，却少了200万。

这种行为，可以说是变相的缩表了。

也就是把钱，给消灭了。

这两天的楼市，各种消息太多了。

一会是一线城市的限贷放松。

一会是某地级市存量房贷利率下跌。

把那些房产专家，给高兴的一愣一愣的。接着各种房价要反弹大涨的消息，满天飞。

呼吁购房者赶紧抄底。

但实际上。

彭叔认为上面两点，想要真正的落实下来，难度都是非常高的。

首先第一个。

一线城市限贷放松。

现在全国只有四个一线城市。

分别是北京、上海、深圳、广州。

在这四个一线城市里面。

北京、上海，这两个城市你看着二手房房价在下跌，但是新房市场，还是比较稳的。

连环比，都是房价上涨。

而且，北京、上海，这两个城市的新房，都有那种超级摇号盘，哪怕是北京楼市，都有那种有人找关系，走后门，去买的倒挂新房。

上海楼市就更别说了，前两个月那个倒挂新房，摇中就挣千万的那个，多少人为了自己的积分更多一些，甚至和80岁的老太婆结婚，就为了增加自己打新成功的机会。

再看看土拍。

北京、上海，土拍市场都是各种爆火。

动不动都是一块地，几十家房企抢。

那么在这种情况下，你说北京、上海，有多大的动力，去放松这个调控呢？

如果换成是你管着住建，你会放开吗？

所以一线城市里面，北京，上海，基本上就不用考虑了。

那么就剩下，深圳，广州。

深圳楼市前几年涨的那么狠，房价飚的那么高，结果这两年跌的那么惨。如果说从房价跌幅来看，那么深圳楼市，的确是符合放松的条件，现在深圳楼市也在不断的尝试放松。

今年到现在，深圳的二手房限贷，已经放松了，并且前段时间的双证合一，也是放松了，所以能看出来，深圳楼市是在放松调控。

但是呢。

深圳楼市的步子迈的很少，每个放松政策，都是浅尝即止。毕竟前几年深圳房价大涨所带来的后果，还是历历在目了。负责的人，他们也不敢用自己的前途，去大幅度，放松深圳的调控。尤其是，在北京、上海，还没有动静的情况下。

再加上深圳对土地财政的依赖性，也不高，所以也没有那么强的动力。

那么就剩下一个广州楼市了。

广州其实还蛮惨的。

广州是广东的省会城市，财政压力是比较明显。并且广州房价，这段时间跌的是比较惨，新房、二手房房价，都在下跌。

大家可以看看这是广州的二手房房价对比图。

大家可以清晰的看到。

广州的天河区，房价从2月开始，到7月，房价从6.5万，直接跌至了5.8万，一平跌了7000元，也就是说，天河区房价平均跌幅都达到了10%以上。

广州的越秀区，房价从5.3万，跌至了4.7万，直接跌了6000元一平，也是跌幅超过了10%.

广州的海珠区，房价从4.4万，跌至了4万一平，房价直接跌了4000元。

广州房价的这个跌幅，还是非常明显的。

5个月，就跌了超过10%，如果说下半年，广州房价再这么跌的话。

那么天河区平均房价，就要跌到5万出头了，越秀区，跌至4万，海珠区房价连4万都守不住了。

这样的话，广州房价就要跌到2019年了。

论今年房价跌幅。

广州房价是四大一线城市里面，跌幅最大的，也是跌幅最惨的。

如果说，一线城市里面，有哪个城市，最需要放松，帮忙止跌一下，那就是广州楼市了。

毕竟这个跌幅，大家都能看出来的。

至于说。

广州房价怎么跌的这么惨，彭叔认为主要还是有2个原因，第一个，广州楼市在过去的2年里面，有很多深圳炒房客，跑到广州楼市来炒房，大家可以翻看2021年广州楼市的一些记者曝光的事情，甚至有银行的人，教炒房客怎么从银行骗贷款，去炒房。

大家看，这是当时官方媒体，报道的广州楼市黑幕。

银行的人，直接手把手，教人怎么炒房，被记者偷拍的一清二楚。

那么大家想想。

一个城市，得炒房有多猖獗，才会这么明目张胆的搞这个事情。

所以广州房价在过去那两年里面，各种大涨，尤其是一些核心区域的改善房，房价直接炒高到了15万，甚至20万一平。

这里面，还有炒房团，拿着这个资金，在小区里面做庄，也自己把房子卖给自己，来刷新小区的成交价。

当时广州楼市就是这么疯狂，炒房客太多了，硬是把房价给炒起来了。

这种被炒房客炒起来的房价，肯定是有回调的。无一例外。

第二个原因，是这两年广州的产业发展，挺一般的，大家想想，这两年广州的产业情况的，大家听到过一些好的吗？在没有产业加持的情况下，又有那么多炒房客，你说广州房价回调不狠，其他的城市怎么会狠。

所以没办法。

如果说哪个一线城市，房价下跌概率最高，肯定是广州，哪个城市最有可能先顶不住，也就是广州。

彭叔认为，就算一线城市放松，也应该是广州，而不是，北京、上海、深圳。

最近还有一个消息，就是这个存量房房贷利率下降的事情。

关于这个事情。彭叔只能说。

银行那边，是不会轻易答应降低存量房房贷利率的。

因为大家看那天央行表态的内容，人家不是说，一定要给购房者降低利率。

说的是，银行和购房者，互相协商。

那么，既然是协商，就不是一定，要降。

不是一定要降，那银行为什么要降？吃到嘴巴里面的肉，还要给你吐出来吗？

当下主流认为，银行肯定会降，有两个原因。

第一个。

银行不降房贷利率，人们会不断的提前贷款，这样银行也挣不到钱，那么银行就会考虑，和挣的少相比，不挣钱，就更惨了。所以银行就同意了降低存量房房贷利率。

这个逻辑，彭叔也认同，但是，彭叔提醒大家，别小看银行的贪婪。上面这个逻辑，成立的核心根本，是购房者，有能力，提前还贷。如果所，你没有能力提前还贷，那么银行怕你什么？你都没钱，你想提前还贷，都办不到。

所以，银行为了实现，利益最大化，一定会出各种门槛，就比如说，为了证明，你能有提前还款的能力，银行会，要求你，买他们多少钱的理财产品，或者其他的一些存款、保险之类的东西，来做为，你有能力，提前还款的证据。如果说，你连买理财的钱都没有，那么就说明你没有能力，提前还款，那银行就不答应你降低利率。

银行是可以用一些捆绑手段，来和购房者博弈的。

银行是很贼的，他们不会吃亏的，尤其是在上面没有明确一定要降息的时候。他们会让自己利益最大化。

所以，彭叔认为，银行就算同意降低房贷利率，一定是有条件或者是有门槛，不是所有人都能降。

第二个。

有人认为，购房者压力那么大了，银行不给他们降息，他们就还不起房贷了，到时候，他们还不起房贷，银行就损失的更大了。

这个理由，也很难站得住脚的。

因为，我们就算，银行，给购房者，降100个基点，也就相当于，打8折了。

那么，这对于每个月的还款金额来说，分在30年里面，是很杯水车薪的。

彭叔举个很简单的例子。

假设300万的房子，210万的房贷，利率5.5%的时候，每个月的还款金额是11923元。

当房贷利率，降到了4.5%的时候，每个月的还款金额是10640元。

我们可以看到，贷款210万，分30年还，利率从5.5%，降到了4.5%,等于打8折了，每个月房贷，能少1000出头。

我们就理智的想想。

一个人，如果说，他一个月11000的房贷还不起了，那么他能还的起10000的房贷吗？

他就只差这1000块钱吗？

如果说这个人还不起11000的房贷，那么10000的房贷，他依旧还不起的。

所以说，用这个还不起房贷，来威胁银行，是站不住脚的。

最后。

现在楼市里面的消息，真真假假，假假真真，大家还要擦亮眼，多思考思考，不要轻易的被骗了。

如果有什么拿不住的，可以过来看看彭叔。因为彭叔不卖房子，不卖股票，和你没有任何的利益交集，所以不会给你挖坑。

现在普通人能舒舒服服挣钱的路子，越来越少了。

过去那么多年里面，大部分普通人都是靠着吃时代红利挣钱。

那么多时代红利里面。

也就是房地产的红利，是吃到的人是最多的，而且门槛也是最低的。

因为在2015年之前，全国的房价都是普涨的。

哪怕你是在十八线小县城买房，你的房子也是升值的。

说的直白点，你在一个三四五线城市买房所获得的收益，不会比在一线城市买房的收益少。

大家的涨幅都是差不多的。

甚至，如果说从绝对值上来看，一些三四五线城市房价平均涨幅，要比上海、北京房价还要多。

就像徐州房价，2015年的时候，才5000多，现在徐州房价哪怕是经历了下跌，房价也达到了1.4万左右，涨幅接近3倍，而北京、上海，房价也才勉强只是从3万涨到了6万而已，涨幅只有1倍。

现在那么多人，还迷信房产投资，相信买房稳赚不赔，说白了，也是因为过去房地产带给人的财富效应，真的是太厉害了，所以才导致的这个结果。

如果说大部分人买房都没有挣到钱，那么也就不会有那么多人投资房产了。

过去房价大涨，的确是让大部分人的资产，获得的明显的收益。

如果非要说什么人吃亏了，那就只有那些农村人，拿着宅基地，没有在城市里面买房的人，他们是损失最惨重的。

大家想想。

过去房价涨了那么多年，连乡镇上的商品房房价都涨了，但是唯独农村的宅基地，价格一直在谷底。

举个很简单的例子。

你是徐州农村人，2015年，你花了50万在徐州农村把宅基地修起来了，另外一个人花了50万在徐州城里面买了套房，那么等到现在，人家城市里面买房的人，房子已经变成了150万，而你在农村的50万宅基地，也许只能卖到20万。

这就是差距。

所以彭叔才说，过去最亏的，还是那些留在农村的农村人。这几十年的来房地产红利，他们毛线都没吃上，亏大发了。

现在就算是农村人反应过来了，想要吃这个红利，也吃不上了。

原因非常简单。

一是房价没有了普涨，房价不普涨，投资房产的风险，就和股市差不多。虽然房价下跌了，房子还在，但是，房产的投资成本太高了，那么大成本的东西，就算跌个10%，损失的，也要比股市多的多。

二是投资房产的门槛太高了，现在房价和过去已经不一样了。现在你就是在小县城买套新房，哪怕是鹤岗，你也要30万、40万，还不带装修，如果把装修算上，一般都是在50万左右了。如果说去二线城市，那么你的起步门槛，就要在300万以上了。这个门槛，直接就可以把大部分人给劝退了。

就这2个因素，别说没吃到之前房价上涨的农村人吃不到红利，就连那些已经吃过房地产红利的城里人，都不一定能吃上。

现在想要靠买房挣钱，基本上和普通人已经没有关系了。

彭叔给大家看一下，当下上海和北京的平均房价分布图。

这是北京的房价分布图。

大家可以看到，平均房价比较低的亦庄，均价也在5.4万了，如果说，要到北京的西城区、东城区、海淀区买房，那么平均房价都要达到10万以上了。

一般来说，比平均房价高20%的房子，就是入门级改善房了，而想要达到投资级的房子，一般都是要比均价高50%以上，才有这个希望。

那么大家想想。

以海淀区为例，平均房价9.9万，均价的50%以上就是单价15万。100平的房子，就需要1500万。

大家想想，1500万的房子，放眼全国。能买得起这种房子的人，有多少？

就算是放开限贷，可以随便贷款，那么有多少人，能拿出来450万的首付，能还的起1050万的房贷呢？

这种门槛，已经根本不是普通人，能碰的了。

上海也是同样的情况。

上海内环的改善房，也是在1500万了。

上海就算高薪岗位多，能负担的起1000万房贷的高薪岗位，又有几个？

所以现在的情况就是，投资买房，和大部分人，都已经没有关系了。

因为大家连入场的资格，都没有了。

会有人说，一线城市买不起，那么就去二线城市，但问题是，现在二线城市房价，也不低了。

就拿二线城市里面房价比较低的中西部来说。

这是房价已经跌了N年的武汉房价。

大家可以看到，武汉最低的也已经达到了1.4万，好的武昌区、江汉区、东湖高新，都在2万左右。

按照改善房超过均价的50%来说，武汉核心区的改善房，门槛也在300万以上了。

对于一线城市来说，300万不算什么，但是以武汉的薪资水平，300万的压力，还是很大的。

300万的房子，首付就要90万，贷款210万，分期30年，每年的房贷在12万左右，想要还的起这个房贷，年收入就要在25万以上。在武汉想要达到这个水平，难度是真的比较高。

现在投资房产，和普通人已经没有什么关系了。

普通人能在这种夹缝之中，买到一个能不跌的，或者说，跌的少一些的房子，就已经算不错了。

大家看到上面3个城市的房价，应该也能猜到，为什么一线城市不敢放开限购了。

因为现在一线城市房价和这些二线城市房价，差距还是比较大的。

如果说，一线城市限购放开，肯定会有一些炒房客，卖掉二线城市的房子，去一线城市投资房产。

而大家也能看到。基本上北京、上海的房子，和武汉的房子，兑换比例是1比5，也就是1套北京、上海的房子，需要5套武汉的房子，才能兑换的了。

现在房价没有出现明显的下跌，核心因素，还是大部分房东，都在那咬紧牙关，坚决不降价导致的。除了极少数急用钱的，大部分房东都只是微微降价，不会割肉卖房的。

但如果说，上海、北京限购放开，外地人随便买。那么想想那些持有武汉多套房的人，会不会选择把多套武汉的房子，换成一套北京或者上海的房子。

这么一来，肯定急用钱卖房子的人就多了，因为大家都不知道什么时候北京、上海会再恢复限购，大家都是比较急的。

而且大家客观想想。

就算以后有房地产税，那房地产税肯定是房子越多，交的就越多，把5、6套二线城市房子，换成一套北京或者上海的房子，是不是更安全？要是一套房就免征的话，那么不就更省钱了，连房地产税都不用交了。

所以在这种情况下，一线城市限购放开，对于二线城市房价来说，是个典型的利空。

上海、北京这种巨无霸城市，会虹吸全国的有钱人。

现在普通人能挣钱的事情，就是安安稳稳的，打工。

这是风险最低的事情了。

虽然靠打工，的确无法成为有钱人，但是，打工也不会让你负债累累。

现在外面情况这个样子，再瞎投资，万一亏了，想要把这个钱再挣回来，是真的很难了。

还是谨慎一些吧。放弃暴富梦，稳一些。